Ne abbiamo parlato con il Notaio Giovanni Posio dello Studio CPV Notai Associati di Brescia che,  insieme al Dott. Mario Menassi, spiega dal punto di vista della sua professione questo particolare percorso di reciprocità dalle conseguenze disastrose, se ignorato.

La Svizzera, infatti, ha emanato una specifica disciplina che norma l’acquisto di immobili da parte di cittadini stranieri: la legge federale sull’acquisto di fondi da parte di persone straniere (LAFE) del 16 dicembre 1983 e l’ordinanza esecutiva della stessa del 1° ottobre 1984 (OAFE).

È in vigore, dunque, il regime autorizzatorio per tutti gli stranieri che vogliano acquistare una proprietà immobiliare in territorio svizzero.

Ai fini dell’applicazione delle suddette disposizioni, non sono ritenuti cittadini stranieri “I cittadini degli Stati membri della Comunità europea o dell’Associazione europea di libero scambio se hanno il domicilio in Svizzera”.

Secondo quanto previsto dall’art. 10 OAFE la superficie netta delle abitazioni secondarie, delle abitazioni di vacanza e delle unità d’abitazione in apparthotel non deve superare di regola i 200 metri quadrati. Inoltre, per le abitazioni secondarie e le abitazioni di vacanza che non sono costituite in proprietà per piani, la superficie totale del fondo non deve di regola eccedere i 1000 metri quadrati. Il Consiglio federale svizzero fissa, ai sensi dell’art. 11 LAFE, i contingenti cantonali annui delle autorizzazioni per l’acquisto di appartamenti di vacanza e di unità di abitazione in apparthotel, per un numero complessivo che non potrà essere superiore a 1.500 unità.

La disposizione prevista dall’art. 26 LAFE prevede che i negozi giuridici aventi ad oggetto l’acquisto non autorizzato di immobili sono inefficaci, finché non intervenga l’atto autorizzativo e diventano addirittura nulli se, tra l’altro:

• siano comunque attuati, nonostante manchi la già menzionata autorizzazione;
• intervenga il provvedimento di diniego di autorizzazione.

Sono comminabili anche sanzioni di natura penale nel caso di esecuzione di un negozio giuridico nullo per assenza di autorizzazione, quale la detenzione fino a tre anni.

Alla luce di quanto previsto dalla normativa svizzera in materia di acquisto di proprietà immobiliari in territorio elvetico da parte di persone fisiche non residenti e non cittadine, e considerato che nell’ordinamento legislativo italiano vige il cosiddetto principio di reciprocità, di cui all’art. 16 delle disposizioni preliminari al c.c., il quale stabilisce che lo straniero, sia esso persona fisica o giuridica, “è ammesso a godere dei diritti civili attribuiti al cittadino a condizione di reciprocità e salve le disposizioni contenute in leggi speciali”.

Si conclude quindi che per applicazione del principio di reciprocità qualora un cittadino svizzero volesse acquistare delle proprietà nel territorio dello Stato italiano sarà, suo malgrado, soggetto anch’esso alle limitazioni a cui devono sottostare i cittadini italiani che vogliono acquistare proprietà in territorio svizzero; per effetto dell’art. 16 delle disposizioni preliminari al Codice civile.

Nello specifico, relativamente all’acquisto di immobili in Italia si considera verificata la condizione di reciprocità per le persone fisiche svizzere non residenti in Italia per l’acquisto:

• di abitazioni secondarie, di vacanza ed unità d’abitazione in apparthotel, con superficie abitabile netta non superiore ai 200 mq;
• b) fondi, di pertinenza di abitazioni secondarie la cui superficie non ecceda i 1.000 mq;
• c) immobili ad uso esclusivamente commerciale;
• d) di immobili da parte degli eredi legittimi negli acquisti mortis causa e dei parenti dell’alienante in linea ascendente e discendente (nonni, genitori e figli) e del suo coniuge;

Mentre per le persone giuridiche svizzere è verificata la condizione di reciprocità “limitatamente agli immobili da adibire a sede dell’impresa oppure a fini produttivi esclusivamente attinenti all’attività economica svolta”.

Un acquisto fatto in Italia da un cittadino svizzero senza rispettare le suindicate condizioni sarebbe dunque nullo e privo di effetti, per mancato rispetto del requisito di reciprocità.

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